烧香不如多读书
随着一枚黄色乒乓球滚落，3月24日下午，人头攒动的第一拍卖厅响起掌声。
这是北京市政务服务中心。大家羡慕地齐齐回望，挤在最后一排不起眼角落里的两位黑衣男子一跃而起，对视一眼，激动地击掌。他们刚刚摇中北京土拍史上单场参拍企业最多的地：
42家房企报名的朱辛庄0028地块。
年初越秀拿到的旁边一块地，楼面价是三万七，并要配建4.5万方现房。这次的0028地块离地铁更近，只要三万五，还没配建。总价也不高，这对还有点钱的中小房企很友好，他们测算后很震惊：
利润率有15个点！
报名阶段，42家房企就把价格顶到上限。有四分之一的房企是初次进京，比如上海大华，海南恩祥、明芳地产……
明芳地产的项目基本都在邯郸。和它一样参拍的邯郸房企还有万腾、万浩、邯郸合金……
过去两年，河北房企日子都不好过，几家龙头房企先后暴雷。邯郸去年出让土地数量比前一年少了近100宗，新房成交量下降了55%。
进京似乎是当下更好的选择。去年北京高端住宅全年成交量同比大增66.9%，中国楼市最近两个月的阳春，也是从北京上海点燃的。
但搞钱这件事，当大家都看明白后，它就早已变成一片红海了。
0028地块拍卖现场，不少投资人带着红口罩，有的还身披红色战袍；有家外地房企的北京负责人，特意去集团总部出差。他前几次拿到好地，都是在老板身边；还有公司的北京负责人在土拍前，去了趟雍和宫：
烧香。
房改都二十五年了，很多人的投资，仍然是一门玄学：
不知道怎么干好的，也不知道怎么干黄的。
1
上周，包叔去了一趟广州，听保利发展的朋友讲，在去年楼市信心最差的时候，所有人都不投资了，他们仍然坚持招拍挂拿地，帮一些地方解决现实的困难。
一年后再看，他们当时拿的地，现在利润率，是15个点——现在大家哄抢的朱辛庄地块，利润可能也就这个点。
保利发展是有自己严格的投资纪律和方法的。大部分企业不会把自己搞钱的方法写出来，就算写出来，也不会对外发布，比如掌握了最全楼市数据的链家。
保利发展会写出来，而且每年都毫无保留地放在他们的《房地产行业白皮书》里，每年年初对外发布。
昨天，他们发布了今年最新一版白皮书。这是一本基于数据的房地产行业操作指南。不管是企业还是个人，看完后都会有收获。
包叔觉得大家有空去雍和宫烧香，还真不如花点时间多做做研究。如果实在没条件做研究，最简单的事，就是站在“巨人”的肩膀上。
2
去年年底，一个网红经济学家发布了2023年的中国经济的十大预测，第一条重磅研究，就是房地产步入存量分化时代。
他说自己分析了美、德、日等发达国家近百年的数据，认为自己有了一个大发现——应该跟着人口流动去买房。未来70%的城市面临人口流出和房子过剩，只有20%左右的都市圈城市群人口流入。
我们将会首次见证房地产的分化式复苏。
其实关于城市分化这件事，保利早在2019年的白皮书就总结出来了。那一年他们就开始说，中国人口进入质量时代后，城市会抢夺人才，人才迁移又会改变城市格局。
所以四年前，保利便提出了最优百城的概念。
前年，保利又说，房地产行业虽然整体周期波动比较平滑，但有的城市依然能独立周期大波段运行。他们在白皮书里，进一步提出了城市超级分化的观点。
他们都说对了。从前年开始，上海和北京，都走出了自己的超极分化行情。
到了去年年初，地产行业正经历史上最严调控。保利去年白皮书的核心观点，是政策叠加效应将导致市场向下击破箱体：
出现超跌。
他们用自己的来访数据举例，2021年上半年，周度盘来访80-100组，下半年周度来访50-60组，断崖式下跌。他们预测因交易萎缩带来的房地产税费锐减，及土地出让金腰斩，将给政府财政收入带来压力：
恐影响城市的建设投入，甚至累及到公务员和事业单位员工的薪酬绩效。
白皮书发布两个月后，有媒体报道沿海多地公务员薪资下调，幅度约两三成。
也是在行业最低谷时，保利呼吁实现三稳。房地产行业是我国的支柱产业，对GDP的贡献率为6.8%，将上下游50多个行业增加值合计，对GDP贡献率接近20%——房地产还有需求支撑，还有发展空间。
去年年底，主管部门开始对外强调稳房地产的重要性，其依据，几乎和保利说的一样。
房地产的需求在哪里，保利那时也说了，虽然商品房进入减量时代，进入高质量发展时代，但人口、产业正在加速向大中城市聚集，人口增量城市还在发展。为了给大家指条明路，保利连自己大本营广州的投资需求都直接划出来了：
广州中心四区聚集了46%的就业人口，以其为圆心，天河属于一线，从化属于四线。
在今年，保利在白皮书中总结提炼了更加精准的现象：
结构性长牛。
3
前段时间，有个认证为海康威视员工在社交媒体上问，现在该不该在杭州买房。他说自己是河南人，今年22岁：
家里存的50万定期到了，家人问他要不要在杭州买房。
下面的回复，一片嘲笑。但很多人不知道的是，杭州贝壳统计过，200万以内的二手房，占到杭州成交量的36%。
小红书上有篇办公室竟然组团买老破小的贴文，文中介绍了办公室5个同事集体从远大新换到老破小的经历，几万人围观了这个帖子，大部人都说：
老破小真香。
与此同时，杭州最贵的公寓，前几批推出的房子都已经销售一空。现在他们封楼了，准备涨价10%。
几天前，保时捷公布了上市以来的第一个财报，总结起来一句话就是：
2022年是保时捷历史上最赚钱的一年。
他们的销售暴涨了27%，中国依然是最大的市场，这已经是连续第八年了，虽然在中国卖的车数量少了2%，但是收入增加了27%。
消费的另一端，是另一番景象。2022年，中国卖出去了500万辆新能源车，其中，A00级车型占到了 150 万辆以上，是宏光mini那样的微型车，一辆车几万块钱。
中低端的井喷，把比亚迪送上了王座。比亚迪之后的奇瑞，终于在创业25周年后，首次突破100万辆的年销量，但靠的，依然是均价10万以内的低端车。
在保利的白皮书里，他们把这种市场结构叫做“哑铃型”。他们从中位数角度去研究，发现自己公司2022年住宅产品成交单价、总价的中位数，比平均数分别低了5000元、70万元。成交总价低于平均数的套数，占比竟然高达：
62%。
保利发展是中国销售规模最大的房企，他们面对的，也是中国最主流的客户。对主流开发商而言，中国近一半以上的住房群体，仍生活在单价1.3 万元以下的房子当中。
当然这也意味着，绝大部分老百姓的居住品质，仍有很大的提升空间。
所以在白皮书里，保利认为中国住房矛盾，已经从总量短缺转为结构性供给不足。
4
上个月，一线城市带头的小阳春刚来，包叔问一家头部房企的投资高层，怎么看一线楼市的阳春。对方回复：
两极分化。
果然，在经历了二月份小阳春后，二线城市成交量在三月份立刻回落。一家前十房企董事长告诉包叔，最近他们房企的销售，比二月份后两周下行20%，二线城市除了成都、杭州、长沙表现还不错，其余都在下调。
需求端的转变，也带来了土地市场的极端状况。比如北京这次拍地，和朱辛庄地块一起入市的，还有同在昌平的南邵地块，但这块土地只有一家房企报名，最终底价成交了。
做出两极分化判断的那家房企，最近的拿地策略聚焦上海、苏州、杭州、南京和合肥。参拍要求是核心地段的纯住宅用地，并且是要封顶到摇号的热门住宅地。
但拿到这样土地的难度可想而知，这家房企为此放出风要找同股同权的项目资金方，达到一定条件后，甚至允许对方提前退出。
即将开始上海土拍，据说有房企准备了三四百亿资金。强哥说的没错：
风浪越大鱼越贵。
今年的白皮书里，保利提出了“结构性长牛”。
最好的10%的城市，经济总量占全国40%以上；常住人口占30%。新房规模占 50%，如果再加上二手房，容量更是达近6成，并且这个数字仍在不断提升。
对这些城市来说，生命周期仍在往上，房地产市场仍处于成长期。
相对的，剩余 90%的地级市，仅拥有 40% 左右的市场规模：
房地产市场的不平衡远超过经济和人口的不平衡。
5
白皮书还是房地产一线最新的战况报告。
比如今年他们观察到，除了品质，房企的信任度已经成为购房决策的关键因素，同一地段相似定位的两个楼盘，因为开发商的信用、品牌美誉度差异，销量流速可以相差：
近五倍。
不用说，也知道他们是怎么知道这种差距的。
保利说，这一轮市场调整中，凡是资源分布相对合理、聚焦核心城市的房企，业绩都实现快速反弹，而选错赛道、盲目进入低线城市的房企，后劲越来越弱：
城市分化是不断动态变化的，考验房企的战略洞察力和执行力。
只有准确认知区域经济、客户和市场的企业才有机会成为引领者。香港1500亿的市场容量，第一名占300亿，前十名拿走了百分之七八十的市场。
城市冠军的资源吸纳能力将越来越强，如滨江在杭州、建发在厦门：
保利发展在广州、佛山等多个城市。
过去两年，很多头部房企就是缺乏这种洞察力，不是抄底抄在了半山腰，就是一脚踏空了。
无论从结果还是过程看，保利都是那个胸带小红花的行业榜样。
2017年，调控变成了主基调，保利马上在次年的研报里提出，让行业回归平凡。保利地产也开始坚定不移的降杠杆，从2016年到2019年，保利的拿地金额分别为：
1200亿、2700亿、1900亿、1500亿。
经历过2020年行业的疯狂后，保利对拿地额度更加珍惜。2021年，保利拿地1799亿，换来了5349亿的销售额。去年，保利更是仅用1082亿的拿地额，完成了4573亿的销售。
换句话说，保利的地，大都拿对了。
2022年，保利在内部提出了“进三争一”的目标。所谓第一，倒不是要成为宇宙第一房企，而是软硬实力都要硬。保利上次出现在前三名，还是十年前。
过去一年，他们经受了很多诱惑和考验，但仍然继续按照自己的逻辑，不折不扣地执行下去。到了年底，他们差点超过了碧桂园。到了今年春节，他们终于喜提行业第一名。
他们其实没有打破什么经济运行规律，也没创造不可思议的销售奇迹，就是尊重科学，尊重数字，按规律办事。
去年，保利在营收下降的前提下，实现了归母净利润的同比增长。
今年保利提出房价的哑铃结构后，包叔翻了翻保利的产品。在保利提到的市占率遥遥领先的佛山，他们新开发了一个名为秀台天珺的项目。在一个地级市，秀台天珺的成交单价，已经突破了十万。
佛山楼市就是保利白皮书描述的样子。最近五年，千万级住宅量价齐涨，2022年佛山千万级豪宅成交781套，是前一年的一倍。成交均价，同比上涨了近一万块。
包叔的好友兽爷说，这就是知识的力量呀。烧香求神，不如多读点书。
白皮书还是应该自己读下，不能听别人转述。白皮书原文，可以点击左下角“阅读原文”自取。